Airbnb, der Virus und der Wohnungsmarkt

Es war einmal eine digitale Plattform, die dafür entworfen worden war, das Mieten und Vermieten von Übernachtungsgelegenheiten einfacher zu machen. Wie so viele digitale Plattformen, wurde Airbnb extrem erfolgreich - so erfolgreich, dass die Dienstleistungen vielerorts von den Behörden stark eingeschränkt oder sogar verboten wurde. Doch das ist längst nicht mehr das grösste Problem für Airbnb: Das Coronavirus könnte die ganze Erfolgsstory zu einem vorläufigen Ende bringen.

Aus dem Airbnb-Angebot: eine Villa in der Toskana.           Screengrab Airbnb

Wie viele andere Unternehmen auch, wird Airbnb seine Geschichte in die Zeit vor dem Virus und die Zeit nach dem Virus unterteilen müssen. Vor dem Virus zählte Airbnb rund 150 Millionen Nutzer und Milliarden Umsätze (über vier Milliarden im Jahr 2019). Die Wachstumsraten waren zweistellig und insgesamt wurden fast 6,6 Millionen Immobilien in 191 Ländern angeboten. Geplant war ein Börsengang im laufenden Jahr: Experten bewerteten den Wert des Unternehmens, das sich allein mit Mietkommissionen  finanziert, mit über 30 Milliarden Dollar.
Das wird sich wohl, zumindest kurzfristig, ändern. Mietobjekte in Grossstädten wie London, Paris oder New York, sind in den Zeiten der Seuche logischerweise nicht mehr gefragt, dafür können wenigstens Airbnbs auf dem Land teilweise an stadtflüchtige vermieten:

“Die Reisebranche wird von der Pandemie hart getroffen. Das gilt auch für Airbnb, wo die Buchungen auf der ganzen Welt zusammenbrechen, weil die Kunden gezwungen sind, Reisen abzusagen.

Doch die Airbnb-Immobilien in einigen ländlichen Gebieten des Landes scheinen sich diesem Trend bisher widersetzt zu haben, und einige sahen in der vergangenen Woche sogar einen Anstieg der Geschäftszahlen, wie der Ferienvermieter AirDNA mitteilte.“ (businessinsider.com)

Diese Entwicklung wird viele Spekulanten, die, vor allem in Städten, teuere Immbobilien mit Airbnb-Vermietungen finanzieren, in Schwierigkeiten bringen. Sie kann aber auch dazu führen, dass das Angebot an Wohnungen, die für langfristige Mieter zur Verfügung stehen, zunimmt und günstiger wird:

“Da die Krise noch am Anfang steht, bleibt abzuwarten, was die langfristigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sein werden. Mehr langfristige Leerstände und der Wettbewerb in den Städten werden vermutlich die Preise nach unten treiben. Aber niemand ist wirklich daran interessiert, jetzt umzuziehen oder gar eine Wohnung zu suchen […] Die Gewinnspannen bei kurzfristigen Mietverträgen sind höher als bei langfristigen, und selbst nach dem Abklingen der Krise wird dieses Prinzip wahrscheinlich Bestand haben. Ob langfristige Einheiten wieder zu kurzfristigen zurückkehren, ist die sich abzeichnende Frage. Dennoch ist die Krise ein Weckruf für Menschen, die grosse Wetten auf Plattformen wie Airbnb abschliessen - für diejenigen, die 20 Pachtverträge mit der Absicht abgeschlossen haben, sie kontinuierlich zu vermieten, oder für diejenigen, die grosse Bankkredite aufgenommen haben, um Eigentumswohnungen zu kaufen und sie zu "Geisterhotels" umzuwandeln.“ (nymag.com)

Bei Airbnb hat man jedenfalls den Ernst der Lage erkannt. Gemäss einem Bericht von CNBC will das Unternehmen einen Einstellungsstopp einführen und momentan kein Geld für Marketing mehr ausgeben. Die Firmengründer wollen auf ihr Gehalt verzichten, und Führungskräfte müssen für die nächsten sechs Monate eine Gehaltskürzung von 50 Prozent in Kauf nehmen. Ausserdem wurde den Mitarbeitern mitgeteilt, dass ihr Bonus für 2020 wohl ausfallen werde.

Eine gute Idee wird zum Problem

Airbnb, die digitale Plattform für Reiseunterkünfte, sorgt vor allem an touristischen Hotspots immer öfter für Unmut. Was einst  eine ausgezeichnete Idee war, die sich die digitale Allgegenwärtigkeit des Smartphone-Zeitalters  zu Nutze macht, ist für viele Bürger zum Ärgernis geworden, das zum Dichtestress und zur Verteuerung des Wohnraums - sprich, des Alltags beiträgt.

An Angeboten mangelt es nicht: Airbnb bietet unzählige Übernachtungs-
möglichkeiten allein in Luzern.                                   airbnb.com Screengrab 

Die Idee war eigentlich genial, das Zielpublikum jung, unkompliziert und auf günstige Unterkünfte angewiesen. Daher auch der Name Airbnb, der signalisiert, dass eine Luftmatratze und ein Frühstück für wenig Geld zu haben sind.

Das hat sich allerdings tiefgreifend verändert. Wie viele andere Plattformen der Sharing-Economy funktioniert Airbnb so gut - sowohl für Mieter, als auch für Vermieter - dass das Unternehmen vom eigenen Erfolg eingeholt wurde. Airbnb ist so allgegenwärtig geworden, dass es vielerorts eine Grundlage unserer Gesellschaft verändert, nämlich die Möglichkeit eine Wohnung zu einem erschwinglichen Preis zu finden. Ausserdem verändert Airbnb auch die Zusammensetzung ganzer Quartiere und sogar Städte. Statt Einwohnern, gibt es Touristen und alle unangenehmen Begleiterscheinungen. Paris, Venedig und teilweise auch Luzern können ein Lied davon singen. Gerade in Luzern haben Aktivisten kürzlich darauf aufmerksam gemacht, dass durch Airbnb-Vermietungen immer mehr echter Wohnraum verschwindet. Kein Wunder, mit solchen Objekten kann sehr viel Geld verdient werden - bis zu 17‘000 Franken pro Monat kann eine Wohnung in der Luzerner Altstadt einbringen:

“Airbnb [ist ]für die Vermittlungsfirma Keyforge ein gutes Geschäft. Sie vermietet in Luzern gesamthaft 37 Wohnungen über Airbnb und andere Plattformen. Nach Berechnungen der SP-Politiker Cyrill Studer und David Roth sei mit einer 4,5-Zimmer-Wohnung in der Neustadt bis zu 9000 Franken Ertrag monatlich zu erzielen. Ein anderes Haus mit ausschliesslich kommerziell vermieteten Apartments liegt am Hirschenplatz im Herzen der Altstadt – ebenfalls vermietet über die Agentur Keyforge. Das Haus gehört der NLU Immobilien mit Sitz in Luzern. Die Firma hat das historische Haus mit der einst beliebten Beiz mit einem Etablissement in den oberen Etagen 2015 gekauft und aufwendig umgebaut. Statt einer Kontaktbar gibt’s die schicken Apartments «Hirschen 1 bis 7». Bis zu 549 Franken kosten die Objekte pro Nacht…“ (zentralplus.ch)

Immerhin ist man in Luzern noch nicht soweit, wie in Ibiza: Da werden, gemäss Handelszeitung, sogar Balkone mit einer Matratze auf Airbnb zur Vermietung angeboten.

Tatsächlich lohnt es sich für viele Vermieter viel mehr, eine Wohnung kurzzeitig statt langfristig zu vermieten.  Die Welt zitiert eine Berechnung des Deutschen Städtetags, die zeigt, dass es (in Deutschland) fast dreimal rentabler ist, an Touristen zu vermieten, als an einen Dauermieter:

“So lag der Durchschnittspreis für eine auf Airbnb angebotene ganze Wohnung 2018 bei durchschnittlich 83 Euro. Eine Vollvermietung an 365 Tagen hätte 30.295 Euro an Einnahmen gebracht, abzüglich Betriebs- und Nebenkosten (drei Euro pro Quadratmeter) blieben bei einer mittleren Wohnungsgröße von 72 Quadratmetern noch 27.703 Euro. Für dieselbe Wohnung würde der Eigentümer bei einer Nettokaltmiete von beispielsweise zwölf Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lediglich 10.368 Euro jährlich verdienen. Demnach würde es reichen, die Wohnung nur an 137 Tagen bei Airbnb zu vermieten, um auf den gleichen Betrag zu kommen.“

Da die Vermietung von Airbnb-Unterkünften derartig rentabel ist, darf man davon ausgehen, dass die Zahlen nicht zurückgehen werden - ausser in Städten und Regionen, wo die Vermietung gesetzlich eingeschränkt wird. Andernorts wird das System das Problem vielleicht auch selber lösen: ganz einfach über Angebot und Nachfrage. Es scheint dass viele Airbnb-Angebote schlicht zu teuer sind, auch wenn Reinigungs- und andere Arbeiten einberechnet werden. Wenn die Reisenden das merken, wird sich der Vermieterboom hoffentlich zumindest teilweise selber regulieren.

Die Digitalisierung treibt die Wohnungspreise in die Höhe

Es ist erst zehn Jahre her, dass Airbnb in San Francisco anfing, Zimmer zu vermieten. Heute hat sich die Plattform zu einer gigantischen Tourismusdienstleistung mit 300 Millionen Usern entwickelt. Allerdings beeinflusst Airbnb nicht nur die Reisepläne seiner Kunden: Das Unternehmen treibt durch seinen Erfolg vielerorts die Wohnungspreise in die Höhe.

New York City by Night: Die Stadt ist auch für Airbnb-Kunden eines der
beliebtesten Reiseziele.                                                                  Bild Pixabay

Die neusten Meldungen kommen aus New York City, einem der beliebtesten Reiseziele der Welt, wo die Preise fürs Wohnen in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Wirtschaftsagentur Bloomberg berichtet über eine Untersuchung, die zeigt, dass die Mieter in New York City in einem Jahr ganze 616 Millionen Dollar mehr Miete bezahlt haben - wegen Airbnb. Der Report kommt vom Comptroller der City, der verglichen hat, wie stark Wohnungsmieten mit und ohne Airbnb-Geschäft angestiegen sind. Dass die Vermietung von Unterkünften durch Airbnb die Wohnungspreise in die Höhe treibt, ist nicht verwunderlich: Eigentümer, die ihre Wohnung auf diese Weise für kürzere Zeitspannen vermieten, entfernen diesen Wohnraum damit vom regulären Wohnungsmarkt, was das Angebot reduziert und die verbleibenden Wohnungen verteuert.
Deshalb ist New York City längst nicht die einzige Stadt, die sich, was die Wohnungspreise betrifft, über Airbnb beklagt. In Paris zum Beispiel, wehren sich viele Einwohner und auch die Behörden schon seit langem gegen das Überhandnehmen von Touristenunterkünften in Wohnungen. Gerade jetzt hat die Stadt angekündigt, Airbnb einzuklagen, weil die Plattform 43‘000 Unterkünfte listet, die nicht bei den Behörden registriert sind. Paris ist natürlich nur eines von vielen Beispielen: Auf der griechischen Insel  Mykonos, die Airbnb zu den 20 Top-Reisezielen in Europa zählt,  sei die Wohnungssituation inzwischen extrem schwierig, meldet der Spiegel:

“In den vergangenen Jahren stieg die Anzahl der Buchungen rasant an. Inzwischen reisen jährlich mehr als zwei Millionen Touristen auf die kleine Insel mit gerade einmal 14.000 Einwohnern. Die Nachfrage nach Häusern, Wohnungen und Apartments ist enorm. Viele Eigentümer haben ihre Wohnungen dem Mietmarkt entzogen, um sie Touristen auf der Plattform Airbnb anzubieten.“

Auch an Orten, wo die Sonne weniger lang scheint, wird die Digitalisierung des Wohnungsmarktes zum Problem, wie bzbasel berichtet:

“Die grosse Anzahl Airbnb-Angebote in Basel bedrängt nicht nur die Hotellerie, sondern verteuert und verknappt auch das Angebot an Mietwohnungen. Der Basler Mieterverband geht davon aus, dass die Kurzzeit-Vermietungen via Vermittlungsportal bereits jetzt «preistreibend auf den Basler Wohnungsmarkt wirkt», wie Co-Geschäftsführer Beat Leuthardt sagt. […] Dennoch erhebt der Kanton aktuell keinerlei Zahlen zur sogenannten Para-Hotellerie. In anderen Städten ist das Phänomen exakter untersucht: So geht die holländische Grossbank ING in einer Studie davon aus, dass Käufer für eine Wohnung im Amsterdamer Zentrum bis zu 100 000 Euro mehr bezahlen, weil sie sie an 60 Tagen auf Airbnb vermieten können (was in den Niederlanden das gesetzliche Maximum ist). In Berlin ist das gewerbliche Vermieten ganzer Wohnungen an Touristen seit Mai 2016 sogar komplett verboten – mit Bussen von bis zu 100‘000 Euro.“

mdr.de präsentiert am Beispiel der tschechischen Hauptstadt Prag, wie sich Airbnb ganz konkret auf das Leben eines Mieters auswirkt:

“Er hat das Leben fünf Minuten vom Nationaltheater und zehn Gehminuten von der Karlsbrücke genossen. Bis zum vergangenen Juni. Überraschend teilte ihm sein Vermieter mit, dass der Mietvertrag nicht verlängert wird. Der Vermieter hat sich entschieden, die Wohnung für sogenannte Kurzmieten anzubieten. Michael hat monatlich für die 80 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung umgerechnet 1.200 Euro bezahlt. Eine solche Wohnung in dieser Lage kann man über Airbnb aber locker für ca. 130 Euro pro Nacht anbieten. Das ist sehr günstig für Touristen, wenn diese zum Beispiel zu viert die Wohnung anmieten, und auch vorteilhaft für den Vermieter, der dann monatlich bis zu 4.000 Euro einnehmen kann. Nur für Michael war es sehr ungünstig…“